Особенности процедуры банкротства застройщика

Теме банкротства застройщиков посвящен параграф 7 Закона о банкротстве. Разработка специальных правил применяемых при банкротстве застройщика была вызвана необходимостью защиты прав непрофессинальных инвесторов – участников долевого строительства, или иными словами, дольщиков. Случаи банкротства застройщика могут быть разными.

В настоящей статье мы не будем обсуждать общие вопросы различных стадий банкротства застройщика, таких как срок включения в реестр требований кредиторов, а остановимся именно на особенностях процедуры банкротства застройщика, которые предлагает нам законодательство.

Основания применения

Положения о банкротстве застройщиков применяется к организациям-банкротам на основании определения арбитражного суда при принятии заявления о признании должника банкротом (к примеру банкротство застройщика дольщиками), либо после его принятия по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, либо по своей инициативе.

Основным критерием для применения положений о банкротстве застройщиков является наличие к должнику требований о передаче жилых помещений или иных денежных требований, связанных с передачей жилых помещений. Требования о передаче жилых помещений может возникнуть из различных договоров, в том числе договора участия в долевом строительстве, договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства и иных договорах, полный перечень которых приведен в п. 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

Лица, имеющие требования о передаче жилых помещений или иное денежное требование, связанное с договорными отношениями с застройщиком по передаче жилых помещений являются участниками строительства.

Из указанного можно сделать вывод, что положения о банкротстве застройщиков может применяться только в случае наличия к должнику требований о передаче жилых помещений. При этом, данный параграф не будет применяться в случае банкротства застройщика нежилых помещений и помещений не в многоквартирных домах, в том числе к строительству коттеджных поселков (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 N 15636/13).

Особенности

Наличие Реестра требований о передаче жилых помещений

При банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений с указанием на конкретное расположение данных помещений учитывается в реестре требований о передаче жилых помещений. Закон о банкротстве не определяет конкретной разницы между двумя реестрами. Однако в судебная практика в некоторых случаях указывает на то, что нахождение участника строительства в данном реестре позволяет ему претендовать на удовлетворение требований посредством передачи жилых помещений в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве, а также голосовать на собрании участников строительства должника по вопросам передачи объекта незавершенного строительства в собственность жилищно-строительного кооператива, созданного участниками строительства.

Изменение реестра требований кредитора при банкротстве застройщика.

Предусматривается изменение очередности при банкротстве застройщика: удовлетворение требований участников строительства производится в третью очередь, при этом требования иных кредиторов удовлетворяется в четвертую. Не стоит объяснять, что это правило также нацелено на защиту участников долевого строительства. Первая и вторая очередь не подверглись изменению.

Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства

Пожалуй, одно из наиболее интересных специальных правил банкротства застройщиков. Суть данной статьи заключается в том, что при определенных условиях, удовлетворение требований участников строительства может произойти посредством передачи объекта незавершенного строительства в собственность жилищно-строительного кооператива, созданного участниками строительства, членами которого являются все участники долевого строительства, в целях самостоятельного продолжения строительства.

Условия для подобного удовлетворения требований должны быть следующими:

• стоимость переданных прав застройщика не превышает пяти процентов общего размера требований участников строительства в обеих реестрах; либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства; либо участники строительства, либо третьи лица внесли денежные средства на депозит суда в размере стоимости передаваемых прав застройщика превышающей пять процентов общего размера требований участников строительства в обеих реестрах;
• имущества оставшегося после передачи прав застройщика ЖСК должно быть достаточно для погашения текущих платежей (вознаграждение арбитражного управляющего, расходы на привлеченных специалистов) и требований кредиторов первой и второй очереди
• после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
• объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
• участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Порядок осуществления передачи объекта незавершенного строительства в собственность ЖСК, созданного участниками является следующим.

Не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Арбитражным управляющим перед собранием участников строительства должны быть подготовлены:

•  заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства,
• отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок,
• проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

При соблюдении всех условий и принятии решения собрания кредиторов об обращении в арбитражный суд, арбитражный управляющий обращается в суд с указанным ходатайством с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу. По результатам рассмотрения суд выносит определение об удовлетворении требований, указанных в ходатайстве, либо об отказе.

При удовлетворении ходатайства права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений

Порядок, аналогичный механизму передачи объекта незавершенного строительства применяется и при передаче жилых помещений, с небольшой разницей в условиях передачи. При этом, передача помещений осуществляется напрямую участникам строительства, без образования жилищно-строительных кооперативов. Такая ситуация может возникнуть когда дом фактически сдан, о чем имеются соответствующие документы, однако квартира не была передана участнику строительства до введения процедур банкротства в отношении застройщика.

Условия для погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, указаны в статье 201.11 Закона о банкротстве и являются следующими:

• наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
• застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;
• стоимость переданных прав застройщика не превышает пяти процентов общего размера требований участников строительства в обеих реестрах; либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо участники строительства, либо третьи лица внесли денежные средства на депозит суда в размере стоимости передаваемых прав застройщика превышающей пять процентов общего размера требований участников строительства в обеих реестрах.
• имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди;
• в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено,
• земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
• всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и
• передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства.

С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

В случае если передаточный акт был подписан, участник строительства может обратиться в суд с требованием о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Передача имущества и обязательств иному застройщику

Статьями 201.15-1.-201.15.2 Закона о банкротстве предусматривается передача имущества застройщика-банкрота (земельные участки, объекты незавершенного строительства) новому застройщику, совместно с обязательствами перед участниками строительства. Для этого должна быть соблюдена часть требований, предусмотренных при передаче объектов незавершенного строительства в ЖСК, а также требования к финансовым возможностям нового застройщика.

Иные особенности

Положениями о банкротстве застройщиков также предусматривается иное количество голосов необходимое для принятия решения о заключении мирового соглашения.

Решение о заключении мирового соглашения по делу о банкротстве застройщика принимается большинством голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов в соответствии с реестром требований кредиторов и считается принятым при условии, если за него проголосовали все кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, а также отдано не менее чем три четверти голосов участников строительства.

Также с момента введения наблюдения в отношении должника подлежат рассмотрению в деле о банкротстве следующие требования:

• о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
• об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
• о сносе самовольной постройки;
• о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
• о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
• о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Помимо этого, при банкротстве застройщика предусматривается иные способы распределения денежных средств от реализации предмета залога. Так, из вырученных от продажи залога денежных средств

• 60% — погашение требования залогодержателя;
• 25% — погашение требований граждан- участников строительства;
• 10 % — удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди;
• оставшиеся денежные средства — выплата вознаграждения арбитражному управляющему.

Это были наиболее значимые специальные правила предусмотренные для банкротства застройщиков. Если у вас остались вопросы, наши специалисты всегда помогут вам.

Юридические услуги 54 специализируется на работе с банкротством различных организаций, в том числе застройщиков. Наши специалисты готовы подготовить для вас все необходимые документы и отстоять ваши интересы в суде.